Lucro imobiliário pode ter isenções
de imposto
Há ainda fatores de redução do ganho que aliviam falta de atualização de valor desde 1996
Rosangela Dolis | Fonte: O Estado de S. Paulo
O imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel (15% do lucro) também precisa ser pago antes da
declaração anual - o vencimento ocorre no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Todo contribuinte
que vende imóvel precisa analisar as situações de isenção, verificar se se encaixa em alguma delas e,
se for o caso, fazer o recolhimento do tributo, orienta Edino Garcia, coordenador editorial de Imposto de
Renda da IOB.
O lucro é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição (valor pelo qual o imóvel
vem sendo declarado em reais desde 1996 ou, no caso de imóvel adquirido a partir daquele ano, o
valor pago pelo bem, sem nenhuma atualização). O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores
de redução definidos pela Receita.
São quatro as situações de isenção do lucro imobiliário:
1) Na venda do único imóvel por valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha feito outra
venda de imóvel nos últimos cinco anos.
2) Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a
soma obtida com a venda de um ou mais imóveis.
3) Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro.
4) Na venda de imóvel residencial quando todo o produto da venda é usado na compra de outro imóvel
residencial no prazo de 180 dias. O contribuinte pode vender um e comprar mais de um imóvel ou vender
mais de um e comprar um ou mais imóveis. O uso parcial do produto da venda na aquisição implica o
pagamento de imposto sobre o lucro na proporção da parcela não utilizada.
Se não se encaixar em nenhuma dessas situações de isenção, o contribuinte deve baixar o
programa Ganho de Capital 2008 do site da Receita e fazer ali o cálculo do imposto. Além do
desconto do lucro de 5% por ano que o imóvel tenha pertencido ao contribuinte até1988, o programa
aplica dois outros fatores de redução de lucro, o que alivia a falta de atualização dos valores dos imóveis
na declaração desde 1996.
Quem faz doação de imóvel também precisa verificar se ficou sujeito ao imposto de ganho de capital. “A
doação é isenta de IR se o imóvel for entrar na declaração do beneficiário pelo mesmo valor pelo qual
era informado na declaração do doador. Se o beneficiário quiser atualizar o valor do imóvel em sua
declaração, o doador terá de pagar imposto sobre a diferença dos valores”, explica Garcia.
Ações
O imposto sobre lucro com venda de ações também vence no último dia do mês seguinte ao da obtenção
do resultado. Nesse caso, está isento o lucro obtido com a venda de até R$ 20 mil em ações por
mês. “Acima disso, o lucro obtido é tributável em 15%”, diz Garcia.
QUANDO TENHO QUE PAGAR LUCRO IMOBILIÁRIO?
Escrito por: Imóveis SJC
Criado em: 09/04/2009
Obs: alienação = cessão de bens, transferência de domínio de algo.
O lucro imobiliário consiste em pagar imposto pela efetiva valorização de um imóvel de que se é
proprietário ou titular de direitos. Se a pessoa pagou 100 e o imóvel foi vendido por 150, seu lucro foi de
50. Sobre este lucro de 50 deverá ser pago 15% de imposto referente ao lucro imobiliário. Observe que
tal imposto será devido por ocasião da alienação do imóvel em questão. A Receita Federal utiliza como
parâmetros os valores declarados por ocasião da aquisição do imóvel ou de seus direitos e o valor
declarado em sua alienação. Sobre esta diferença é que incide o percentual de 15% relativo ao
lucro imobiliário.
Observe que o imposto é devido ainda que o imóvel não tenha sido registrado em nome do comprador, na
verdade, todas as transferências de imóveis ou de seus direitos, seja a título oneroso ou gratuito, devem
ser indicadas na Declaração de Ajuste Anual e, por consequência, serem novamente especificadas
quando de suas alienações, também independendo se a título oneroso ou gratuito, sendo que sobre a
diferença positiva obtida entre o valor declarado na aquisição e o valor declarado na alienação é que
incidirá o imposto por lucro imobiliário, caso não se enquadre em nenhuma das hipóteses de isenção
descritas em lei.
Pela Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000 e Instrução Normativa SRF nº 84, de
11 de outubro de 2001, art. 3º, as seguintes operações estão sujeitas à apuração de ganho de capital:
I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua
aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação
em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou
promessa de cessão de direitos e contratos afins (NÃO PRECISA DE ESCRITURA);
II - transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive
em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade
conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior
àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-
convivente que os tenha transferido;
III - alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de
pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.
Não se esqueça de que algumas despesas poderão ser consideradas como integrantes ao valor da
aquisição do imóvel, o que, por consequência, irá diminuir eventual margem de lucro.
Por fim, é de se ressaltar que atualmente há diversas hipóteses de isenção de ganho de capital. Caso se
enquadre em alguma delas, o imposto referente ao lucro imobiliário não será devido.
QUAIS OS CASOS DE ISENÇÃO DO IMPOSTO SOBRE O LUCRO
IMOBILIÁRIO?
Escrito por: Imóveis SJC
Criado em: 15/04/2009
As principais causas de isenção, ou seja, as hipóteses em que, embora tenha ocorrido lucro imobiliário,
não se imporá a obrigação da recolha do citado imposto são:
1-) Na alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua,
individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua,
casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana
ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer
título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:
* à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio, inclusive
na união estável;
* ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal.
2-) Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969.
3-) O ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que
o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na
aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
Obs 1: A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho
proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
Obs 2: Na hipótese de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item
aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis
residenciais.
Obs 3: O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez
a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda
com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira)
operação de venda com o referido benefício.
Obs 4: Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para
fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
Obs 5: A isenção aplica-se, inclusive:
I - aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;
II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
Obs 6: A isenção não se aplica, entre outros:
I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou
parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído
pelo alienante;
II - à venda ou aquisição de terreno;
III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
